不一样的《上海市城市更新条例》
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发布时间：2024-12-17 04:11
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时间：2024-12-19 19:47
最近一段时间，“城市更新”成为了场上的热点话题，多个城市相继发布城市更新实施方案，上海也不例外，宣布正式进入立法（地方性法规）新时期。上海在2015年发布《上海市城市更新实施办法》后，此次发布的《上海市城市更新条例（草案）》则是对过去五年实践经验的总结和正式立法。
《条例》在征求意见事项的说明中，强调了明确工作机制、强化源头引领、突出区域统筹、实施多样化保障措施、破解更新难点问题、确立全方位监督管理体系、发挥浦东引领作用等七大内容。与过去的城市更新相比，此次《条例》将办公室设在了市住建城乡管理部门，负责日常工作，同时市建立协调推进机制，研究和审议城市更新相关重大事项。这一改变直接反映了城市更新的侧重点发生实质转变，从“进一步节约集约利用存量土地资源”转向“践行‘人民城市’重要理念，弘扬城市精神品格”。
《条例》的第二章《城市更新指引和更新行动计划》进一步明确了城市更新的发起步骤与发起内容，包含规划指引编制主体与原则、内容、审议等，并要求确定更新区域，优先考虑居住环境差、市政基础设施和公共服务设施薄弱、现有土地用途、建筑物使用功能、产业结构不适应经济社会发展等区域。这一差异在于条例从城市层面出发，考虑的维度更多元，而办法则从社区层面出发。
《条例》第三章《城市更新实施》突出了区域统筹，建立区域更新统筹机制，由统筹主体负责推动达成区域更新意愿、整合市场资源、编制区域更新方案，统筹、推进更新项目实施。这一策略改变了以往通过引导，鼓励及推动物业权利人提供公共要素来实现城市更新的模式，更直接，也有效解决了执行难题。条例中关于“城市更新中的拆除重建及成套改造”的部分，体现了区域统筹机制下权责利分工明确的灵活性，更新主体从规划编制、土地前期准备、供应策略等贯穿式地“统筹”实施，责任明确，成本清晰。
《条例》第四章《城市更新保障》提供了解决城市更新项目实施中重难点问题的路径，包括金融、财政、财税支持，用地保障等。在用地保障部分，条例提到“按照法律规定，没有条件，不能招标、拍卖、挂牌方式的，经市同意，可以采取协议出让方式供应土地。鼓励在符合法律规定的前提下，创新土地供应，激发市场主体参与城市更新活动的积极性”。这一部分关键词是“可以协议出让”，直接突破了施行了近20年的招拍挂制度，但并非回到毛地出让。
《条例》的第五章《监督管理》作为强力后盾，开放式地包容一切可能性，以精细化梳理选择最合适的实施方式，这是条例中给市场的一个惊喜，不搞一刀切，专注科学解决问题。
第六章《浦东新区城市更新特别规定》中，浦东新区在编制更新行动计划时，应当优化地上、地表和地下分层空间设计，明确强制性和引导性规划管控要求，探索建设用地垂直空间分层设立使用权。这一章节表明了游戏规则的改变，重新定义了资产的估值方式，市场将明白，玩家变了。
总体而言，《条例》旨在通过明确的工作机制、强化的源头引领、突出的区域统筹、多样化的保障措施、破解的更新难点问题、确立的全方位监督管理体系和浦东引领作用的发挥，推动城市更新工作更加科学、高效、可持续地进行。它不仅为城市更新提供了法律框架，也为市场提供了更多创新空间，推动城市和区域的可持续发展。
