目 录
第一章 概 论 .......................................................................................................................... 3 一、项目概况 ........................................................................................................................... 3 二、编制依据 ........................................................................................................................... 4 三、编制内容 ........................................................................................................................... 4 四、主要结论 ........................................................................................................................... 4 第二章 项目背景 ...................................................................................................................... 6 一、江油市自然及社会经济概况 ........................................................................................... 6 二、太平镇自然及社会经济概况 ........................................................................................... 7 三、江油市廉租住房现状 ....................................................................................................... 8 第三章 项目建设的必要性..................................................................................................... 11 一、项目建设符合国家的相关政策 ..................................................................................... 11 二、项目建设符合江油市城市化规划的要求 ..................................................................... 11 三、项目建设是解决低收入家庭住房困难的需要 ............................................................. 12 四、项目建设是构建和谐社会的需要 ................................................................................. 12 第四章 项目建设规模及内容................................................................................................. 13 一、建设规模 ......................................................................................................................... 13 二、建设内容 ......................................................................................................................... 13 第五章 项目建设地址及条件................................................................................................. 14 一、项目建设地址 ................................................................................................................. 14 二、自然条件 ......................................................................................................................... 14 三、不良地质现象及地震 ..................................................................................................... 16 四、交通条件 ......................................................................................................................... 16 五、水电及通讯供应条件 ..................................................................................................... 16 六、前期工作 ......................................................................................................................... 17 第六章 项目建设方案............................................................................................................. 18 一、设计依据 ......................................................................................................................... 18 二、规划设计思想 ................................................................................................................. 18 三、总平面设计 ..................................................................................................................... 19 四、建筑设计 ......................................................................................................................... 21 五、结构工程 ......................................................................................................................... 22 第七章 项目公用工程方案..................................................................................................... 25 一、给排水工程设计 ............................................................................................................. 25 二、电气设计 ......................................................................................................................... 27 三、燃气设计 ......................................................................................................................... 30 四、通风设计 ......................................................................................................................... 31 五、管线综合布置设计 ......................................................................................................... 31 第八章 项目消防设计............................................................................................................. 33
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一、设计依据 ......................................................................................................................... 33 二、总体消防 ......................................................................................................................... 33 三、建筑消防设计 ................................................................................................................. 33 四、消防措施 ......................................................................................................................... 33 五、给排水消防 ..................................................................................................................... 34 六、消防外协 ......................................................................................................................... 34 第九章 项目节能分析............................................................................................................. 35 一、项目能耗设计标准及规范 ............................................................................................. 35 二、选用材料节能措施 ......................................................................................................... 35 三、电气节能措施 ................................................................................................................. 36 四、施工节能措施 ................................................................................................................. 36 五、管理节能措施 ................................................................................................................. 37 第十章 项目环境保护与绿化................................................................................................. 38 一、环境保护 ......................................................................................................................... 38 二、绿化................................................................................................................................. 41 第十一章 项目进度计划及招投标 ......................................................................................... 42 一、项目进度计划 ................................................................................................................. 42 二、项目招投标 ..................................................................................................................... 42 第十二章 项目投资估算及资金筹措 ..................................................................................... 45 一、投资估算 ......................................................................................................................... 45 二、资金筹措 ......................................................................................................................... 47 第十三章 项目风险分析及对策............................................................................................. 48 一、建设期风险分析及对策 ................................................................................................. 48 二、营运期风险分析及对策 ................................................................................................. 51 第十四章 结论与建议............................................................................................................. 52 一、结论................................................................................................................................. 52 二、建议................................................................................................................................. 52 附 件 ........................................................................................................................................ 54
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一、项目概况
第一章 概 论
（一）项目名称：江油市第五批廉租房建设项目新景家园三期 （二）项目业主：江油市住房保障管理办公室 （三）项目地址：江油市太平镇德胜村一组 （四）项目性质：新建 （五）建设内容及规模
拟建项目占地面积6.3亩，净用地面积4.6亩，总建筑面积为6325.2m2，包括住宅建筑面积5000.0m2、商业建筑面积1125.2m2、物管等辅助用房建筑面积200.0m2。项目拟建廉租住房100套。项目建设内容包括土建、设备安装、室内外装饰装修、绿化、道路广场及公用工程等。
（六）项目总投资及资金筹措 1、项目总投资：1415.18万元。
2、资金筹措：本项目所需资金按江府发[2011]30号文件要求争取上级专项补助资金250万元，不足部分在爱心一期和新发家园铺面以及经适房出售收入中列支1165万元。
（七）项目建设周期
项目建设计划从2012年3月开始，至2013年2月完工，共12个月。
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二、编制依据
1、国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
2、《投资项目可行性研究指南》；
3、国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；
4、《江油市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》； 5、项目承办单位委托编制本项目可行研究报告的委托书； 6、国家和地方其它相关规定和要求； 7、业主对项目建设的主要意见及预期目标。
三、编制内容
可行性研究范围涉及项目建设的必要性、建设条件、建设方案、环境保护、建设进度、建设投资。《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。
四、主要结论
江油市第五批廉租房建设项目新景家园三期是根据《江油市2012年保障性安居工程建设的实施意见》（江府发[2011]30号文件）精神而建设的，是在已经建设完成前两期的基础上进一步切实解决城市低收入家庭住房困难、完善住房保障制度、维护社会稳定、促
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进房地产市场健康发展的又一重要举措。因此，项目建设是必要的。
项目的各种建设条件较好，业主单位有较丰富的管理经验，资金来源已经落实，项目建设是可行的。
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第二章 项目背景
一、江油市自然及社会经济概况
江油市位于四川省西北部，绵阳市北部，行政区划隶属四川省绵阳市，地理坐标为东经104°43′～46′，北纬31°45′～47′，是川西北的旅游重镇。东临梓潼县，南连绵阳市游仙区，西靠北川羌族自治县和安县，北接平武县。地处四川盆地西北边缘，涪江中游上段冲积平原上，城区属涪江流域，位置较低，区内地势平坦，起伏较小，地面平均海拔高程多在526.00m左右。江油市境内东西宽约48.4公里，南北长约86.6公里，幅员面积2719.84平方公里。行政区划管辖20个建制镇、21个乡、4个街道办事处和482个村。全市总人口86万人，自然增长率5.1‰，其中非农业人口22.53万人，占总人口的25.92％。
江油市工业以重工业为主，并以冶金、天然气、建材、化工、电力、机械工业为骨干，相继发展了一批地方小型工业企业和乡镇企业。城区主要有攀长钢公司、江油电厂、川西北气矿、铁松水泥厂、白松水泥厂、俊华纺织公司、四川矿山机器有限公司、清香园食品公司、胜峰天然气化工公司等多家厂矿企业，形成了以冶金、能源、建材和机械为主的工业结构，高温合金钢、不锈钢、特殊钢、水泥、天然气、火电和架空索道设备等产品在全省内外居重要地位。江油全境土地面积410万亩，耕地总计为70万亩，其中水田47万亩、旱地23万亩，是国家级商品粮基地和四川省重点农业发展开发区，素有川西粮仓之称。粮食作物主要是水稻、小麦、玉米、红
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薯，其次是豌豆、红麻、大麻、棉花为主，其次是花生、海椒、甘蔗、生姜、烤烟及蔬菜。2010年，全市实现地区国民生产总值178亿元，居四川省145个县市前列，其中第一产业占17.5％，第二产业占47.6％，第三产业占34.9％，财政收入近8亿元，是中国百名财政大县之一。
江油市先后被评为四川省历史文化名城、中国明星县（市）、全国卫生城市等。江油人文历史渊源流长，自然山川风光秀丽，属省级历史文化名城。旅游资源丰富。有省级风景名胜两处，即窦团山和李白纪念馆。
二、太平镇自然及社会经济概况
太平镇位于江油市西部，东连中坝镇，南邻青莲镇，西界含增镇，北接大康镇。东有涪江，西有平通河穿镇境而过。镇政府机关位于江油市区北大街西段，距市中心1.5公里，与位于同一条街的江油市委、市政府机关相邻。全镇幅员面积86.86平方公里，其中城市规划面积40平方公里。辖29个行政村，225个村民小组。全镇共57438人，其中非农业人口1391人，占总人口的2.42%。人口出生率为8.18‰，人口自然增长率为1.56‰。主要为汉族。
全镇地势东北高，系浅丘，西南地势平坦，属平坝。气候温和，日照充足，年平均气温16℃左右，年降雨量800—1200毫米，是商品粮的重点生产基地和驰名中外的附子（中药材）生产基地，附片远销日本、俄罗斯、香港等二十多个国家和地区。万亩水果基地、
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万亩蔬菜基地和万亩长江防护林工程已初具规模。全镇现有耕地面积34549亩，其中田29770亩，地4779亩。粮食作物主要以水稻、小麦、玉米为主；油料作物有油菜、花生等；经济作物主要有附子、甘蔗、生姜、蕃茄、海椒、莴笋等。
境内天然气资源十分丰富，电力充足。除与江油火力发电厂配套的容量为13.2KVA的太白变电站外，还有三座小型水力发电站，装机容量1200KVA，年发电量350万度。境内还有丰富的矿泉水、白云石、石灰石等自然资源，极具开发潜力。境内旅游景点也十分丰富，有美丽如画的石磬风景区、西山公园、太阳岛公园、天马森林公园；有闻名于世的李白读书台；还有著名的罗汉寺、普照寺等宗教活动场所。平（武）江（油）公路（九寨沟旅游环线）、绵（阳）江（油）公路、中（坝）通（口）公路、金轮干道 、银河干道、太白西路、西河公路纵横全境，交通十分方便，将市、镇融为一体。长、短途公共汽车始发站距镇所在地仅2公里，距江油火车站3公里，处于江油市的金三角地段。
三、江油市廉租住房现状
廉租住房建设是我国各级政府履行住房保障职能的主要方式，是解决城镇低收入家庭住房困难的主要形式之一。廉租住房的建设对于促进社会稳定、构建和谐社会具有重要的作用和现实意义，其经济效益和社会效益显著。
多年来，江油市党委、政府十分重视廉租住房建设，每年都将
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廉租住房建设列入“民心工程”。从2003年起，将“双困家庭”作为廉租住房的保障对象。同时，为了让廉租房的住户安居乐业，江油市住房保障管理办公室等相关单位和部门还通过加强后期物业管理、完善配套设施等，让廉租房小区形成和睦友好、团结互助的良好氛围，并积极帮助保障对象解决生活困难。
为进一步缓解江油市低收入家庭住宅紧张的状况，特别是满足低收入家庭对住房的需求，根据《江油市2012年保障性安居工程建设的实施意见》（江府发[2011]30号文件）和江油市发展和改革局《关于2012年保障性安居工程（新景家园三期）的立项批复》（江发改[2012]25号文件）的精神，江油市住房保障管理办公室在江油市政府有关部门的大力支持下，启动了本项目的建设工作，这不仅有助于提高城市低收入家庭的生活水平，同时也是政府履行住房保障职能的具体体现。
由于受各种因素的影响，目前江油市的廉租住房建设还存在着一些困难和问题：
一是廉租住房保障工作发展不平衡。廉租住房资金主要依靠政府投入，由于江油市区域经济发展不够均衡，部分城镇财政状况不佳，廉租住房保障的进程较为缓慢。
二是廉租住房房源短缺。因受“5.12”地震的影响，江油市的廉租住房需求矛盾更加突出，部分低收入家庭难的住房问题难以得到解决。
三是缺乏专职管理人员。目前江油市部分乡镇还未设立专门的
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廉租房管理机构及专职管理人员，也没有专项管理经费，不能满足廉租住房保障的要求。
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第三章 项目建设的必要性
一、项目建设符合国家的相关政策
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）中明确指出：党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的；以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城市（包括县城）低收入住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市（包括县城）低收入家庭住房困难的政策体系；以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，力争使低收入家庭住房条件逐步得到改善。因此，项目建设完全符合国家现行的方针政策。
二、项目建设符合江油市城市化规划的要求
一直以来，江油市党委、政府对廉租住房制度建设工作高度重视，以政府令的形式颁布了《江油市城镇廉租住房保障办法》，确定以货币补贴和实物配租相结合的方式解决城镇低收入家庭的住房保障问题，连续几年将此项工作列为为民办实事的重点之一。为进一步健全和完善住房保障体系，江油市住房保障办公室根据江油市低收入住房困难家庭情况，已分四批共建设了10万多平方米的
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廉租住房。因此本项目建设符合江油市的总体规划，有利于改善解决城市低收入家庭的住房困难。
三、项目建设是解决低收入家庭住房困难的需要
因受“5.12”地震和市场房价不断上涨的影响，江油市的低收入家庭的住房困难日趋明显。该项目的建设可以为江油市城镇居民提供100套廉租住房，虽然不能完全满足城镇居民对住房的需求，但能在一定程度上缓解江油市廉租住房的需求压力。
四、项目建设是构建和谐社会的需要
因为住房问题直接关系到老百姓生活水平的提高和生活质量的改善，也是衡量社会经济发展的重要指标，所以它必然成为老百姓最关心的问题之一。解决低收入家庭的住房困难，进一步做好城镇居民住房建设工作，是全面建设小康社会的客观要求，是促进房地产市场健康发展的重要途径，也是深入贯彻落实科学发展观、促进社会和谐的重要举措。
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第四章 项目建设规模及内容
一、建设规模
根据《江油市2012年保障性安居工程建设的实施意见》（江府发[2011]30号文件）和江油市发展和改革局《关于2012年保障性安居工程（新景家园三期）的立项批复》（江发改[2012]25号文件）的精神要求，拟建项目建设规模确定如下：
项目位于江油市太平镇德胜村一组，占地面积6.3亩，总建筑面积为6325.2m2，包括住宅建筑面积5000.0m2、商业建筑面积1125.2m2、物管等辅助用房建筑面积200.0m2。项目拟建2幢6层商住楼，共建廉租住房100套。
二、建设内容
项目建设包括土建、设备安装、室内外装饰装修、绿化、道路广场及公用工程等。
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第五章 项目建设地址及条件
一、项目建设地址
该项目位于江油市太平镇德胜村一组。项目地块的西面为乾元路，南面为已建成的新景家园二期项目，新景家园二期的南面为开元路。项目周边为住宅及其他建设用地。
项目所在地的自然环境良好、交通便捷。项目在此建设，有利于改善当地居民的居住条件、提高低收入家庭的生活质量。
二、自然条件
（一）气候
江油市属于亚热带湿润季风气候区，冬寒夏热，四季明显，夏秋多雨，冬春干旱。根据江油市气象站历年气象资料统计：多年平均气湿16.6℃。极端最高气温37.7℃（1969年7月29日）；极端最低气温-6.8℃（1963年1月14日），多年平均降雨量895.2mm；最大日降雨量283.5mm（1981年9月2日）；最大年降雨量1644.5mm（1981年），最小年降雨量570.4mm（1997年）。多年平均相对湿度80%。多年平均风整1.1m/s；最大风速21m/s（1978年4月15日，风向NNE）。最多风向N，多年平均蒸发量1039.9mm。多年平均霜日21.7日。
（二）水文地质条件
江油市水资源丰富，江油市属涪江、嘉陵江两个水系流域，市内涪江流域面积2194.6km2，占全市流域面积80.7%。除涪江干流外，
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其支流盘江、平通河都是过境二级河流，仅这三条河流,每年平均入境总水量达88.58亿m3（涪江河年水流量48亿m3，盘江河年流量33.6亿m3，平通河年流量7亿m3）。
江油市多年平均降水径流量为18亿m3，占四川省的0.56%，年平均径流深度646.8㎜，略高于四川省年平均径流深，人均占有量2154m3，略低于四川省人均占有量，占四川省人均占有量的67%。耕地亩均水量2654 m3，占四川省亩均水量的68%，地下水天然补给量3.9亿m3，占水资源总量的20%，地下水可开发量0.3459亿m3，相对来说较为丰富。
（三）地形地貌
项目区域为涪江Ⅱ级阶地，场地基本平坦，平均地面高程为530.45m。整个地形基本呈长方形。拟建项目高程与西面的公路基本一致。
（四）构造
拟建项目区域在地质构造上位于四川台坳西北边缘，龙门-大巴山台缘褶皱东侧。该区在早震旦世为古陆地区，早古生代接受沉积，缺失泥盆系和石炭系，白垩系与下伏侏罗系紫红色砂泥岩地层呈平行不整合接触，厚度逾百米，产状平缓且层系稳定，场地内无断裂通过。区内的断裂构造和地震活动较弱，历史上从未发生过强烈地震。但近年来龙门山褶皱带比较活跃，并于2008年5月12日发生了汶川8.0级地震。但根据已有的地震地质研究成果和勘察查明的场地地层结构特征等综合分析得知：该区域场地稳定性良好。
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（五）地层岩性
场地覆盖土层为第四系人工填土层（Q4ml）及第四系河流相冲洪积层（Q4al），以层状构造为主，其下伏基岩为中生代侏罗纪上统莲花口组（J3l）砂泥岩地层。地基土自上而下分为杂填土层（Q4ml）、粉土层（Q4al）、细砂土层（Q4al）和卵石土层（Q4 al+pl）。卵石土层承载力较高，层系稳定，是本建筑较为理想的基础持力层。
三、不良地质现象及地震
建设场地未发现滑坡、崩塌、泥石流、地面塌陷、地面沉降、地裂缝等不良地质现象。
根据《建筑抗震设计规范》（GB50011－2010）,场地抗震设计烈度为7度，设计基本地震加速度值0.15g，特征周期值0.40s，为Ⅱ类建筑场地，属对建筑抗震有利地段。
四、交通条件
本项目所在地道路四通八达，交通十分便利。
五、水电及通讯供应条件
（一）供水
本项目属江油市水厂供水范围，建筑物进水在主干道市政管道的南北两侧各接入一根管径为DN100的市政给水管，可使用压力不低于0.30Mpa，给水管道在室外形成环网，为生活和消防共用管
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网。
（二）供电
本项目由江油市电网引来一路高压10KV电源至室外高压分支箱供本小区用电，低压系统电压等级为AC220V/380V，大容量设备采用放射式供电，小容量设备采用树干式供电。根据估算，项目用电总负荷约为550KW，考虑住户家用电器逐步增多的因素，按照适当留有余地的原则，拟在小区安装630KVA箱式变压器1套。
（三）通信及闭路电视系统
本项目地块位于江油市太平镇区域内，有线通信及闭路电视系统可由西侧道路就近接入，移动通信信号已覆盖项目区域。
六、前期工作
江油市发展和改革局以《关于2012年保障性安居工程（新景家园三期）的立项批复》（江发改[2012]25号文件）同意江油市第五批廉租房新景家园三期的立项；江油市城乡规划建设和住房保障局已同意项目建设规模及相关技术指标；江油市国土资源局下发的《国有土地划拨决定书》同意提供该项目的建设用地；江油市环境保护局从环境保护角度已同意该项目的建设。
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第六章 项目建设方案
一、设计依据
1、江油市住房保障管理办公室提供的1/500地形图； 2、江油市住房保障管理办公室的设计要求及相关资料； 3、国家现行的有关法规和规定以及绵阳市的有关规定； 4、《江油市城市规划管理条例》；
5、《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)； 6、《民用建筑设计通则》(GB50352-2005)； 7、《住宅设计规范》(GB50096-2003)； 8、《住宅建筑规范》(GB50368-2005)； 9、现行国家及地方的有关规程、规范及法规等。
二、规划设计思想
1、满足该地区城市总体规划布局、规划设计条件和规划思想，处处精心设计，认真考虑。
2、贯彻“以人为本”的设计思想，处理好人与建筑、人与环境、人与交通、人与空间以及人与人之间的关系。从总体上统筹考虑建筑、道路、绿化空间之间的和谐，创造一个宜人的工作环境。
3、坚持社会效益、环境效益、经济效益统一的原则，合理配置自然资源，优化用地结构，建好各项配套设施。
4、坚持实用、经济、美观的原则，积极采用新材料、新设备、推广新技术。
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5、贯彻执行国家有关环保、绿化、消防、防灾减灾以及节能等方面的规范和规定，实现可持续性发展的战略要求。
三、总平面设计
（一）总体布局及规划
该项目位于江油市太平镇德胜村一组。项目地块的西面为乾元路，南面为已建成的新景家园二期项目，新景家园二期的南面为开元路。项目地块周边均有城镇交通道路，区域交通便捷，市政设施齐备，场地内无不良地质现象，适合建设。
（二）总体构思特点
1、项目用地紧邻城镇主干道，建设性质为住宅建筑，首先从城镇空间的角度来分析并设计，注重其对该区域整体城镇空间的融合和塑造。
2、充分考周围环境，减少工程的投入，尊重自然地形，使建筑不至凌驾于环境之上，而是融于环境之中，与环境融为一个整体。
3、积极有效地利用基地周边及内部的自然环境和资源，重视环境设计，注重空间造型，努力创造同自然环境的有机协调，形成有地方特色的立体多层次建筑空间效果，合理考虑出入口、通道之间的相互关系。根据各自功能要求，做到既方便使用，又互不干扰、自成体系。
（三）交通组织
项目基地在南北两侧紧邻乾元路各设置一个出入口，在二期项
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目的南面开元路已设置次出入口，人行出入口位于项目南北两侧。项目交通便捷，同时也满足了消防扑救的需要。
（四）绿地景观系统
合理而富有立体感的绿化设计是提高环境质量和生活条件的重要因素。本工程充分利用一切可利用的场地设计了具有立体感的绿化系统。地块内主要布置了集中绿地以及建筑的周边绿地。绿化总面积为922.0m2, 绿化率为30%。
地块内绿化景观组织有序，各处绿化结点组合成一体，互相呼应，互为依托，结合建筑的布局，充分利用铺地、小品、健身场地来创建一组一意一景的绿化风格。组团绿化景观均与中心绿化景观以绿带或节点的方式结合步道互相连接，形成点、线、面交织的绿化景观系统。
（五）项目主要技术经济指标
表1 项目技术经济指标
项 目 总用地面积 地上总建筑面积 住宅建筑面积 其 中 商业建筑面积 物管建筑面积 建筑层数 总户数 建筑密度 容积率 绿化面积 绿地率
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计量单位 亩 m2 m2 m2 m 层 户 ％ m2 ％ 2数 值 6.3 6325.2 5000.0 1125.2 200.0 6 100 43 2.1 922.0 30 备 注 江油市第五批廉租房建设项目新景家园三期可行性研究报告
汽车车位 个 20
四、建筑设计
（一）设计构思
本项目建设以“以人为本，科学布局，功能齐全，规模适宜”为指导思想，体现先进、实用、经济、美观、便于管理的设计理念，处理好人与建筑、人与交通以及人与人之间的关系，从总体上统筹考虑建筑、道路、活动广场、绿化空间之间的和谐。
坚持社会效益、环境效益统一的原则，优化用地结构，各类配套设施应当健全。设计必须满足环保、绿化、消防、人防、节能等方面的要求。
提倡“性能化与个性化”相结合的设计风格，创造一个环境优美、功能齐全、新颖别致的住宅建筑。坚持实用、经济、美观的原则，积极采用新材料、推广新技术。
在造型处理上，最大限度地融入周边环境，与周边的建筑形态基本保持一致，也体现出了区域的整体协调性。
（二）平面设计
该项目为2幢地上6层的多层商住楼，整个建筑从南至北呈条状布置。根据本项目为住宅区的功能特点，其主要配套设施为小区物管等辅助用房、商业用房、道路、广场、围墙和绿化等。
（三）立面设计
建筑立面设计新颖，力求和周边建筑相融合，根据建筑功能
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的不同采取了不同的处理方式，建筑外立面大面积采用浅灰色系墙面和简洁的立面，使建筑外观错落有致、线条优雅、美观大方，体现出了简洁明快的设计思想。
（四）剖面设计
根据住宅区的功能特点，本建筑的结构总高度为17.7米。
五、结构工程
（一）设计依据
1、本工程结构设计所采用的主要标准及法规： 《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB51068—2001）； 《建筑结构荷载规范》（GB50009—2001 2006版)； 《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223—2008）； 《建筑抗震设计规范》（GB50011—2010）； 《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011） 《混凝土结构设计规范》（GB50010—2010）。 2、地震效应：
工程所在地区的地震基本烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g，场地属II类场地。
3．设计荷载：
A、本工程所在地的基本风压为0.30KN/m2； B、使用荷载(活荷载)标准值为2.0KN/m2 。 （二）结构设计
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1．抗震设计
A、本项目所在地区地震基本烈度为7度，故本工程的抗震设防烈度按7度，设计基本地震加速度值为0.15g，地震特征周期为0.40s。
B、场地类别按II类场地计算。 C、建筑抗震设防类别：丙类。 2．结构设计
A、结构安全等级：二级。 B、结构合理使用年限：50年。
C、结构选型：底层框架抗震墙结构，楼屋面板采用现浇板，楼梯采用现浇板式楼梯，每层纵横墙上设置现浇圈梁。
3．结构分析
结构计算程序为中国建筑科学研究院编制的PKPM系列软件。 4、材料 A、砼强度等级：
墙下条形基础为C15混凝土；现浇梁、板、柱、圈梁、构造柱为C25混凝土。
B、钢筋：
梁主筋采用HRB335级钢筋，圈梁、构造柱采用HRB235级钢筋，楼（屋）面板采用CRB550钢筋。
C、砖砌体：
底层室内标高以下采用M10水泥砂浆；一、二层砌体砂浆采用
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M7.5混合砂浆；三至六层砌体砂浆采用M5混合砂浆。砖砌体选用MU10烧结页岩砖；隔墙采用页岩空心砖。
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第七章 项目公用工程方案
一、给排水工程设计
（一）设计依据 1、设计规范
《建筑给水排水设计规范》 GB50015-2003（2009版）； 《室外给水设计规范》 GB50013—2006；
《室外排水设计规范》 GB50014-2006（2011版）； 2、有关部门对本工程的方案审查意见书； 3、业主方提供的设计任务书和依据性资料。 （二）设计范围
项目工程红线范围内新建工程的生活给水系统与排水系统。 （三）生活给水设计 l、给水水源
利用市政给水干管作为本项目给水水源。从市政道路上的给水干管接两根DN100的引入管，给水管网沿建筑布置成环状。
2、水量计算
用水量标准：住宅：200L/A·d；商业：7 L/m 2·d；道路及绿
2
化：2 L/m ·d；消防及不可预见水量按生活用水总量的10％计算。
预计本项目最大日用水量为77m3。 3、给水系统
本建筑由市政直接供水。 （四）排水
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1、污水量：污水量按生活用水量的80%计算，每日污水排水量为55m3。
2、室内污水、洗涤水采用合流制排出，生活污水经化粪池处理后排入市政污水管网。
3、室外排水管采用PE排水管，室内排水管采用UPVC塑料。 4、空调冷凝水采用有组织排水。 （五）雨水系统
1、雨水与污水采用分流制。
室内排水采用洗涤污水和粪便污水合流排放系统，单立管排水系统。预计本建筑生活污水排放量约55m³/d。项目生活污水经化粪池预处理后排入室外市政污水管网系统。
2、雨水量计算
采用江油市暴雨强度公式，重现期P=3年。 3、雨水就近排入市政雨水管。
建筑物屋面雨水由落水管汇集排至地面，场地地面雨水由雨水口汇流后，经雨水管网排入市政雨水管网。
（六）消防给水 1、设计依据：
《中华人民共和国消防法》（2008年10月28日修订）； 《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）； 《建筑灭火器配置规范》（GB50140-2005）。 2、消防用水量
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（1）设计范围：建筑红线范围内的室内、外消防。 （2）消防水源：消防水源同生活水源为城镇自来水。 （3）按有关消防设计规范，拟建建筑物属多层住宅建筑，按同一时间内的火灾次数为1，一次灭火用水量20L/s，火灾延续时间2小时计算，消防用水量为144立方米。
3、消防给水系统：在主要交叉路口内设置室外地上消火栓，布置间距不大于120米，数量及位置与消防管理部门协定，消火栓布置符合消防要求。室外消防用水量为20L/s。本工程按规范要求不设置室内消防给水。
4、管材：消火栓给水管直径小于等于100毫米时，采用热镀锌钢管，丝扣连接；管径大于100毫米时应采用焊接钢管、镀锌二次安装。
5、其它灭火装置：本项目的楼内步行楼梯适当位置配置一定数量的干粉灭火器。
二、电气设计
（一）设计依据
1、《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）； 2、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）； 3、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2010）； 4、《供配电系统设计规范》（GB50052-2009）； 5、《低压配电设计规范》（GB50054-2011）；
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6、《电力工程电缆设计规范》（GB50217-2007）； 7、《有线电视系统工程技术规范》（GB50200-94）； 8、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）。 （二）设计范围
包括供电系统、配电系统、室内照明系统、建筑防雷接地系统、综合布线系统、通信网络系统、有线电视系统、综合保安监控系统和访客可视对讲系统等。
（三）供配电设计 1、负荷计算
负荷计算标准：设备用房照明8W/m2；走道及楼梯间照明5w/m2；办公部分照明11W/m2；办公部分插座14W/m2；办公部分空调50W/m2；住宅2.5Kw/间；厨房动力lOOW/m²；库房照明5W/m2。
电力负荷按给排水及暖通等设备专业所提设备负荷采用需要系数法计算，同时预留建筑泛光照明及景观照明电源。
2、电源电压
用电电源为一回市电1OKV，采用1OKV高压计量及0.4/0.23kV低压动力分段计量相结合的方式计量；IOKV电源从附近公用开闭所就近引入，电力电缆(YJV22 8.7/lOkV-3X50mm2)进线，该电源作为建筑物的工作电源。
3、整个建筑的低压配电系统设置630KVA箱式变压器1套。 （四）照明设计
1、公共通道：光源荧光灯为主，灯具采用高效节能普通型。
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照明配电箱等配电装置分布位于各楼层，根据各层情况分别选用嵌墙式，挂墙式。
2、应急照明：在变电所、设备用房和商业场所等处设置带直流电池的应急安全照明灯，在公共活动场所、大厅出入口、走道、楼梯间等处设置带直流电池的疏散标志指示灯。
3、照明路线：照明路线采用穿PVC管或穿钢管沿墙顶板暗敷或吊顶内敷设。
（五）防雷接地与电气安全 1、防雷接地
防雷等级：本建筑物属于三类防雷建筑物。
防止击雷措施：在屋面设规格不大于20M*20M的避雷网格组成接闪器以防止雷击，利用结构柱内两根主筋作引下线，利用结构基础内钢筋作自然接地体。所有突出屋面的金属体和构筑物应与避雷带装置连接。
接地：采用共用接地装置，以建筑物、构筑物的金属体、构造钢筋和基础钢筋作为接地体，其接地电阻≤1欧姆。
2、电气安全
低压配电系统采用TN-C-S系统。所有插座回路均设漏电保护，所有进出建筑物金属管理及金属构架，均应与接地装置可靠连接。高出建筑物屋面的金属管道及金属构架均应与防雷装置可靠连接。
（六）弱电系统设计 （1）通信系统
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住宅及公建等建筑物内各用户电话及宽带等普及率规划为100%，申请安装时按1.05系数考虑。考虑到预留容量及商业需求，最终设计的电话门数约为130门。市政光纤引入小区通讯机房。
（2）有线电视及卫星接受系统
本项目有线电视由江油市广电网络系统接入。 （3）综合保安监控系统
本项目在出入口处设置门卫室，内设视频监视系统。在建筑周边、各出入口等处设置监视摄像镜头。
（4）访客可视对讲系统
本项目的访客可视对讲系统在底层单元门处设室外可视对讲主机和电控门锁，各户内设可视对讲分机，单元间对讲主机与小区主管理机连通。
三、燃气设计
本项目规划引用管道天然气作为气源，由江油市天然气公司通过低压燃气管网提供，居民气化率为100%。按户均用气383m3/年计算，用气总量为3.8万m3/年。
住户为一户一表制，炉具选用热效率高的节能产品。管道一律采用钢管，埋地铺设，管道应当与其他市政管线保持必要的水平和垂直间距，尽量避开电力线，并作好防腐处理。
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四、通风设计
（一）设计依据
1、建设方及有关专业提供的资料及文件；
2、《采暖通风与空气调节设计规范》(GB50019-2003)； 3、本专业其他相关规范和标准。 （二）设计范围
本建筑的通风排烟设计。 （三）防排烟
居民住宅楼厨房油烟设统一的排气烟道，厨房油烟经抽油烟机抽至烟道后在楼顶排放。
五、管线综合布置设计
本项目工程管线有给水管、雨水管、污水管、电力电缆、通讯电缆、燃气管等六种，除电力电缆、通讯电缆采用管沟铺设外，其余管线一律采用直埋铺设。各种管线之间及管线与道路及建筑物之间要保持一定的水平和垂直间距，避免相互干扰，各种管线在垂直交叉时，应遵循如下原则：
1、压力流管让重力流管； 2、小管径让大管径； 3、给水管尽量在污水管上面； 4、易弯曲管让不易弯曲管； 5、临时性管线让永久性管线；
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6、工程量小的管线让工程量大的管线。
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第八章 项目消防设计
一、设计依据
《中华人民共和国消防法》（2008年10月28日修订）； 《建筑设计防火规范》(GB50016—2006)； 《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140—2005)。
二、总体消防
本项目主出入口位于地块的西面，建筑由南至北呈条状布置，东面为项目集中绿地，所有建筑周边消防车均可到达扑救。因此，项目能够满足消防要求。
三、建筑消防设计
项目建筑耐火等级为二级。
四、消防措施
1、本项目区域内均采用消防冷却水和干粉灭火器共同扑灭火灾。区域内消防栓、灭火器的设置数量与间距按照当地消防部门的要求布防。
2、平面布置上，要考虑设置消防通道、消防龙头。 3、建筑各层楼梯位置及各公共场所、电器设备房设有磷酸铵盐手提式干粉灭火器。
4、室内装修及走廊采用非燃烧材料或难燃烧材料，夹板等装
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饰材料要用防火涂料浸泡涂刷。
5、电器、电线的布置与装饰物要有一段安全距离。 6、设计时留出消防通道出口。
7、项目建成后，要建立安全巡视制度，制定安全规章，设置安全警示，对区域内居民和全体工作人员进行安全教育。
五、给排水消防
1、本项目冷却水消防系统采用常高压给水消防系统。 2、设计室外消火栓系统用水量为20L/s。本项目在同一时间内按一处着火点考虑，一次火灾总用水量为144m³。
3、沿室外建筑布置DN100的环状管网，在建筑外围设置SSl50—16型室外消火栓，消火栓间距小于120m，保护半径小于150m，消防时可供消防车取水扑救火灾。
4、消火栓系统管道采用热镀锌钢管，沟槽式连接。
六、消防外协
消防外协由开发商或物管与江油市消防大队协商解决。
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第九章 项目节能分析
一、项目能耗设计标准及规范
1、《中华人民共和国建筑法》； 2、《中华人民共和国节约能源法》；
3、《公共建筑节能设计标准》（GB50189—2005）；
4、《建筑给水排水与采暖工程施工质量验收规程》（GB50242—2002）；
5、《外墙外保温工程技术规程》（JGJ144－2008）；
6、《建筑外窗保温性能分级及检测方法》（GB/T8484—2002）； 7、《民用建筑节能设计标准》（JGJ26—95）； 8、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）。
二、选用材料节能措施
1、建筑外墙窗建议使用塑钢双层玻璃门窗，建筑屋面均采用挤塑聚苯板保温隔热层，外墙使用聚苯颗粒保温浆料等，达到节能规范的要求。
2、所有给排水材料按国家规范选用节能节水型材料；蹲便器采用低位水箱，坐便器水箱容积不大于6L；公共卫生间采用延时自闭水嘴，从而达到节水的目的。
3、在主要设备选型上，一律选用国家认可的节能型产品，如空调机、变压器等。
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三、电气节能措施
1、根据负荷特点，使变电所尽量靠近用电负荷中心，减少了电能的传输损耗。
2、照明器具按《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）要求功率密度限制安装，照明光源采用以高效荧光灯和节能灯为主、采用节能型电子镇流器。
3、除特殊装饰效果灯具外，所有灯具尽量选用开启式或半开启式高效率灯具。
4、气体放电灯均在灯具内设分散补偿电容，同时合理选择配电电缆截面，减少电能传输损耗。
5、所有变配电设备、开关、光源及灯具，均采用新型低耗节能产品；楼梯间公共照明开关尽量采用自断电延时开关；荧光灯自带电容器且变电所采用集中电容补偿，以降低无功损耗。
四、施工节能措施
1、优先使用国家、行业推荐的节能、高效、环保的施工设备和机具，如选用变频技术的节能施工设备等。
2、施工机械设备应建立定期保养、保修和检验制度。 3、合理安排工序，提高各类机械的使用率和满载率。 4、施工工艺采取节水措施、对施工废水进行回收后循环使用，生活用水使用节水型器具。
5、实施施工用水、用电计量管理，严格控制施工阶段的用水、
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用电量。
6、工程选用绿色材料，积极推广应用新材料、新工艺，促进材料的合理使用，节省施工材料的实际消耗量。
五、管理节能措施
建设单位、设计单位、施工单位、监理单位、施工图审查机构和工程质量检测机构等，应当严格遵守国家有关建筑节能的法律法规和技术标准，认真履行合同约定义务，依法对建筑节能质量负责。
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第十章 项目环境保护与绿化
一、环境保护
（一）设计依据
1、《中华人民共和国环境保护法》；
2、《中华人民共和国大气污染防治法》（2004年4月修订）； 3、《中华人民共和国固体废物污染防治法》（1995年）； 4、《中华人民共和国水污染防治法》（1996年）； 5、《中华人民共和国噪声污染防治法》（1996年）； 6、《中华人民共和国水土保持法》（1991年）；
7、《中华人民共和国清洁生产促进法》（2003.1.1实施）； 8、国务院令第253号《建设项目环境保护管理条例》； 9、国务院国发[1996]31号《国务院关于环境保护若干问题的决定》；
10、《绵阳市建设项目环境保护管理办法》。 （二）环境质量现状 1、空气环境
空气环境质量达到《环境空气质量标准》（GB3095-1996）二级标准，空气环境质量状况良好。
2、地表水环境
项目用地属城镇区域，水环境质量达到《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）中II类标准。
3、声学环境
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场地内昼夜噪声均不超标，声环境质量达到《声环境质量标准》（GB3096－2008）II类或4a类标准，声学环境质量尚可。
4、生态环境
目前项目区域的生态系统为城市生态系统，以人工种植的绿化树木为主。
（三）环境质量执行标准
1、环境空气执行《环境空气质量标准》（GB3096-1996）中二级标准。
2、地表水执行《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）II类标准。
3、声环境主要执行《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）中2类区标准，交通干线两侧10m内执行4a类区标准；施工期噪声执行《建设施工场界噪声限值》（GB12523-90）中的各阶段限值。
（四）项目污染防治措施 1、施工期污染防治措施 （1）噪声
对高噪声固定源采用隔声罩或隔声屏处理，合理安排施工计划，在分布有敏感点的区域内，选择低噪声设备或对设备采用各种减振和消声处理；除必须连续作业的工程项目，一般不安排夜间加班施工，最大限度地减小对周围居民的影响。
（2）粉尘
施工中产生的粉尘，采用除尘装置（除尘网）以降低粉尘污染；
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对易扬尘的材料加强运输及堆放管理，以减少扬尘对空气环境的污染。
（3）废水
建筑施工废水主要来源于沙石清洗、设备清洗、生活废水等。沙石清洗及设备清洗废水均含有部分泥沙，在适当的位置修建沉淀池，去沙后循环使用或排入周边市政污水管网；生活废水排入化粪池，经处理后排入市政污水管网。
（4）废渣及固废
施工中产生的建筑废渣主要用于建筑回填或环保部门指定的垃圾场集中处理，保证建筑工地整体清洁卫生；施工队伍的固体垃圾应收集处理，生活污水经处理后排入市政污水管网，做到安全文明施工。
（5）水土流失防治
基础挖方、填方应及时防护，土石方调运应防止沿线抛撒，弃土均应及时做好防护、排水和植被绿化等，禁止乱堆乱放，避免淤塞河沟河道。
2、营运期污染防治措施 （1）废水
生活污水和粪便水分流排出，生活废水直接流入城镇污水管网；粪便污水经化粪池处理后排至市政污水管网，由城镇污水处理厂集中处理达标后排入自然水体。
（2）固体废物
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生活垃圾经分类收集后袋装，可再生固体废物由废品收购部门回收处理，逐步实行废弃场物资源化，不可回收固体垃圾由清洁人员集中后，采用垃圾运输车定期运至城镇垃圾卫生填埋场，实现无害化处理。
（3）噪声
水泵等采用专用隔音、消声设施进行处理，降低噪声，达到国家相关标准。
二、绿化
绿化是实现自然净化的根本措施，加强建设不仅是为了美观，更重要的是为了净化空气，减少城市噪声污染。绿化形成点—线—面的绿化体系，尽量为创建立体绿化提供最大的可能。由乔木形成的立体绿化体系较之平面绿化体系更能美化环境，从而有效提高环境质量。
本项目绿化面积为922.0m2，绿化率为30%。
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第十一章 项目进度计划及招投标
一、项目进度计划
该项目拟于20012年3月开始实施，工期12个月。具体安排如下：
2012年3月，完成项目的立项、勘察。
2012年4月，完成可行性报告编制及审批、施工图设计、施工招标及开工准备工作。
2012年5月，完成场地平整及基础工程。 2012年6月－12月，完成主体建筑工程。
2013年1月－2月，完成内外装修、设备安装及绿化、道路工程。
2013年2月底，完成工程验收，正式投入使用。
二、项目招投标
（一）招标范围
根据《中华人民共和国招投标法》（[2000]国家计委第3号令）以及四川省、绵阳市有关工程招投标文件规定，本工程拟进行招标。招标范围包括勘察、设计、施工、监理。其中，施工单位招标按国家招标法规定采用公开招标形式，勘察、设计、施工、监理单位采用邀请招标形式。
（二）投标单位资质要求 勘察单位资质：乙级及以上；
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设计单位资质：乙级及以上； 施工单位资质：二级及以上； 监理单位资质：乙级。 （三）招标信息发布
公开招标公告及其他需公告的信息，至少在一家有资格的媒体上公开发布。
（四）招投标组织形式
由业主委托有甲级资质的招标中介机构组织实施，招投单位必须按照公平、公开、公正的原则，组织完成编标、公告、资审、评标等工作。参加投标的施工队伍不宜少于5家，参加投标的勘察设计、监理单位不宜少于3家。
（五）招投标相关要求
1、自招标文件开始发出之日起不少于5个工作日至投标人提交投标文件截止之日止最短不得少于20日，具有承担投标项目能力的法人或者其它组织都可以投标。投标人少于3家时，应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出完全响应。招标项目属于建筑施工的，招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备。
2、开标时委托招标代理单位主持，邀请所有投标人参加，并接受政府行政监督部门的全程监督。中标候选人的投标文件应当最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准，充分响应招标
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文件的实质性要求。
3、评标将严格按照国家七部委12号令《评标委员会和评标方法暂行规定》进行。
4、中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书对发包人和中标人具有同等的法律效力，中标通知书发出后若招标人改变中标结果或中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。自中标通知书发出30日之内，按照招标文件，项目承办单位和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后向他人转让。
5、招标备案
招标文件发售前须上报江油市发展和改革局和招投标站备案。招标人应当自确定中标人之日起15日内向有关行政监督部门提交招标投标情况的书面报告。
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第十二章 项目投资估算及资金筹措
一、投资估算
（一）投资估算范围及内容
由于本项目所需土地系江油市的划拨土地，因此本项目的投资估算未包括征地、拆迁费用。投资由下列五个部分组成：
1、工程费用
该部分为工程的直接费用，主要有5个方面的内容： （1）建筑工程
项目基础及主体工程的建设。 （2）装饰工程
项目进行装饰装修的费用。 （3）强弱电工程
项目强弱电施工安装等费用。 （4）给排水工程
项目给排水工程施工安装等费用。 （5）附属工程
项目绿化、道路、广场等工程的费用。 2、工程建设其它费用
此部分费用包括建设单位管理费、工程监理费、工程勘察费、工程设计费、招标代理费、施工图审查费、工程造价审计费等。
3、预备费
4、10KV电力电缆引入费
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5、水、电、燃气、电视、网络进户费 （二）投资估算依据
1、根据建筑专业提供的平、立、剖面图，总图结合类似工程进行估算计入工程费用。
2、江油市住房建设现行收费法规文件选编。
3、勘察费、设计费按国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号文件）。
4、城市建设配套费、工程监理费、工程招标代理服务费、施工图审查费、建设单位管理费、预备费等按住房和城乡建设部关于印发《建筑工程设计文件编制深度的规定》（建质[2008]216号）的通知及四川省相关计价标准进行计算。
（三）投资估算结果
本工程总投资为1415.18万元，其中：工程费用1039.86万元，占总投资的73.48％；工程建设其它费用为162.93万元，占总投资的11.51％；预备费为62.39万元，占总投资的4.41％；10KV电力电缆引入费为50.00万元，占总投资的3.53％；水、电、燃气、电视、网络进户费为100.00万元，占总投资的7.07％。
详细数据见《项目投资估算表》。
表2 项目投资估算表
序 号 一 1 2 3
项目名称及费用内容 工程费用 建筑工程 室内及室外装饰装修工程 强弱电系统工程 46
估算金额 (万元) 1039.86 516.87 287.97 66.34 投资比例(%) 73.48 备注 江油市第五批廉租房建设项目新景家园三期可行性研究报告
4 5 二 1 2 3 4 5 6 7 三 四 五 给排水工程 附属工程 工程建设其他费用 建设单位管理费 工程监理费 工程勘察费 工程设计费 施工图审查费 招标代理费 工程造价审计费 预备费 10KV电力电缆引入费 水、电、燃气、电视、网络进户费 项目总投资 21.96 146.72 162.93 16.74 78.10 11.44 43.39 2.08 6.69 4.49 62.39 50.00 100.00 1415.18 11.51 4.41 3.53 7.07 100
二、资金筹措
本项目所需资金1415.18万元。本项目所需资金按江府发[2011]30号文件要求争取上级专项补助资金250万元，不足部分在爱心一期和新发家园铺面以及经适房出售收入中列支1165万元。
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第十三章 项目风险分析及对策
一、建设期风险分析及对策
1、自身风险分析及对策 （1）业主方自身风险分析
业主自身的风险表现为不懂得基建程序，不遵循客观规律，导致决策偏差，行为不规范，对监理认识上的缺陷带来诸多问题等。
（2）业主方自身风险防范对策
业主方自身的风险是滋生其他风险的基础，首先客观的认识自身的风险，工程进行严格管理，如实行责任落实到具体个人制度、鉴定制度等。
2、诚信风险分析及对策 （1）诚信因素风险分析
在项目建设过程中，业主方要与设计单位、监理单位、总承包商、材料设备供应商等多个单位进行合作，合作过程中业主面临参建单位诚信风险，表现为变相增加投资成本、监理单位对项目监督不力等。
（2）诚信因素防范对策
面对的不同参建单位，建设单位应采取不同的措施对有可能出现诚信问题的关键点进行防范。面对设计单位，业主方先进行建筑方案的策划，提出可行的条件作为合同的附属条件；施工图完成后，交给图审中心进行全面审核，提升设计质量；施工招标之前，由业主方监理方及相关使用单位先进行一次图纸会审，会审结果形成书
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面文件；施工单位进场后，参建单位再进行一次图纸会审；严格筛选监理单位。
3、合同风险分析及对策 （1）合同风险分析
合同是业主方与各参建单位签订的双方权利与义务关系的协议，是为顺利完成一个项目的有效保障，其操作过程存在着各风险：一是在对工程进行指令分包时，指令分包单位只跟业主签订合同，没有和总承包商签订合同，项目在施工过程中容易产生扯皮推诿风险；二是合同主体资格前后不一致，招标时以总公司名义投标，而签订合同时是其下属公司签订；三是合同中对结算方式、增减项的执行单价约定不明显。
（2）合同风险对策
业主方在起草合同条款时，应精心起草，从源头上开始研究可能发生的风险，避免风险产生。业主方可编制好招标文件，在施工招标前，可先确定监理单位，然后业主方、监理方及设计方一起研究招标文件的细节。规范付款程序，项目的每一笔预付款先由承包方提出申请，附上完成的工程量报表，经监理审核，业主方代表把关，然后由业主方的项目负责人审批。业主方加强投资动态控制，实现项目预控，要随时检查投资变化，随时检查承包方的施工进度和质量情况，并注重监理方的行为变化，提高合同的执行质量。
4、项目资金、质量和进度风险分析及对策 （1）项目资金、质量和进度风险分析
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项目在实施阶段，业主方要预防资金、质量、进度三大风险，其中：资金风险表现为资金不到位，资金被业主方截留或者挪用，承包商把资金挪为它用等；质量风险表现为施工工艺不合格导致工程质量问题，施工方偷工减料，材料不合格导致质量问题等；进度风险表现施工方没有按时完成预期进度，项目不能按时投入使用等。
（2）项目资金、质量和进度风险对策
资金、质量、进度三大风险一脉相承，资金风险是导致质量、进度风险的基础。为了确保项目能顺利实施，防止三大风险产生，业主方可制定相应的对策：
①业主方要抓好资金这一关键点，及时与政府部门沟通，保证工程款按时到位；成立工程款督察小组，对每一笔工程款支出严格审核等；
②业主方与各参建单位严格按照合同约定办事，完善项目建设组织与管理，质量监督体系等；对项目分部分项工程验收时，业主方及监理方、工程质量监督站、施工企业质检部门三方同时现场确认等；
③业主方及监理单位要对施工单位的进度计划进行仔细审核，落实好进度管理部门人员及职责分工；分析影响进度目标实现的干扰和风险因素等；通过经济奖惩方法对进度管理进行约束等。
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二、营运期风险分析及对策
本项目为政府投资建设的，不存在经营，以提供社会服务为主要目的，故项目营运期不进行风险分析。
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第十四章 结论与建议
一、结论
住房问题直接关系到老百姓生活水平的提高和生活质量的改善，也是衡量社会经济发展的重要指标，所以它必然成为老百姓最关心的问题之一。
项目建设解决了低收入家庭的住房困难，进一步做好了城镇居民住房建设工作，是全面建设小康社会的客观要求，是促进房地产市场健康发展的重要途径，也是深入贯彻落实科学发展观、促进社会和谐的重要内容。项目建设规模符合实际，建设方案合理，配套措施到位，社会效益明显。
二、建议
1、本项目在实施过程中要严格执行基本建设程序。严格按照国家发改委等相关政策和规定进行。该项目的立项、审核、招标、建设、监测、评估、验收等工作，要严格按基建程序和规范办事，杜绝“四无”（无证设计、无照施工、无图施工、无验使用），坚持标准，把好“两关”（施工监督关和竣工验收关），保证质量。
2、严格实行建设项目法人负责制、建设项目招投标制、建设工程监理制、建设工程安全责任制、工程建设公示制、建筑质量终身负责制、督办制、通报制、问责制、评估制等十项制度，严把设计、施工和建筑材料质量关，杜绝豆腐渣工程。
3、项目建设过程中，应充分利用原有的地形地貌、自然环境，
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创造舒适环保型的住宅用房。
4、建议建设单位统筹规划，优化资源配置，在保证工程质量的同时尽量降低投资，把项目建成优质工程、形象工程。
5、项目的建设应分阶段实施，在建设过程中，要处理好项目施工与周边居民正常生活的关系，尽量减小对周边居民的生活产生干扰及影响。
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附 件
1、江油市人民政府《江油市2012年保障性安居工程建设的实施意见》（江府发[2011]30号文件）；
2、江油市发展和改革局《关于2012年保障性安居工程（新景家园三期）的立项批复》（江发改[2012]25号文件）；
3、江油市国土资源局《国有土地划拨决定书》； 4、项目总平面图。
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